朝日デジタルによると「毎月安定した収入がある」「サブリースします」などのハウスビルダー営業マンの言葉に乗ってアパート経営を決意したが、数年後に家賃を減額され経営が苦しくなった、こうしたアパート経営にまつわるトラブルを防ぐために、国土交通省は「家賃が減る可能性がある」といったリスクについてサブリース業者に説明義務を課す法改正を決めました。

対象となるのは「サブリース契約」と呼ばれる契約類型が対象で、土地所有者が建てたアパートなどを、賃貸住宅管理業者が一括して借り上げ、空き室の有無に関係なく一定額の家賃を業者が所有者に支払うもの。

個人の大家を中心に「30年一括借り上げ」とされていたのに途中で家賃を減額されたという苦情が増え、訴訟にまで発展しているケースが多々あるという。今回の制度改正で説明義務を課す事にはどんな意義があるのか？

その実情は

・大家さんが管理する場合や通常の管理より、不動産会社が取る保証料率(管理料率)が高くなり、大家さんの手取り金額が低くなります。また、礼金や更新料等の収入もすべて不動産業者の収入となり大家さんの収入とはなりません。

・サブリース契約には、「賃料免責期間」が付き物で「賃料免責期間」とは、不動産業者側が所有者に対し賃料を支払わない期間を設けることです。最初の募集期間として用意されており、当然その期間は所有者側は無収入となります。契約開始当時に１～３ヶ月程度設けてその間の賃料は大家さんには入りません。

・家賃減額請求が訴訟に発展する代表例で、これは相手が大手企業でも関係なく実際に訴訟に発展しております。家賃の見直しがある事を不動産業者がきちんと説明しないので訴訟が増えているのだと思われます。営業マンのいい話しに乗せられて、言われるがままにローンを組むことは危険です。

・ハウスメーカーさんやゼネコンさんなどのサブリース契約には、よく25年や30年などの長期に渡る保証(サブリース契約)を謳い文句にしている広告をよく見かけます。ただこれも賃料と同じく、民法上で途中解約の権利が不動産会社側に認められており、大きなトラブルへ発展する代表例であります、他にも色々ありますがご検討される場合は、慎重なご判断をされることを望みます。